Στην πιο πρόσφατη εκπομπή Real Estate της Ναυτεμπορικής συνδεθήκαμε με τον Παύλο Αυδελένη, ιδιοκτήτη της RE/MAX Elite και πιστοποιημένο εκτιμητή, για να αναλύσουμε την εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων και τις προοπτικές που διαμορφώνονται το 2025. Οι απαντήσεις του αποτύπωσαν με σαφήνεια τα δεδομένα αλλά και τις ανησυχίες των επαγγελματιών του κλάδου.
Κατ’ αρχάς, βάσει στοιχείων του Global Property Guide για το δεύτερο τρίμηνο του 2025, η μέση αποδοση των ακινήτων στην Ελλάδα διαμορφώνεται στο 4,6%. Αυτό μεταφράζεται σε χρόνο απόσβεσης περίπου 22 ετών, μια απόδοση που δεν χαρακτηρίζεται ούτε εξαιρετικά ελκυστική ούτε απολύτως αποθαρρυντική. Για σύγκριση, πόλεις όπως το Ντουμπάι ή το Μαϊάμι εμφανίζουν αποσβέσεις γύρω στα 15 χρόνια, ενώ η Νέα Υόρκη κινείται κοντά στα 19 χρόνια και αρκετές μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες δείχνουν περιόδους απόσβεσης 20–30 ετών. Σε κάποιες περιπτώσεις, όπως Βιέννη και Μόναχο, οι χρόνοι φτάνουν ακόμα και στα 37–38 χρόνια.
Επιπλέον, ο Παύλος Αυδελένης τόνισε ότι η ελληνική αγορά στηρίζεται σε σημαντικό βαθμό σε κεφάλαια από το εξωτερικό — περίπου 2 δισ. ευρώ ετησίως εισρέουν στον κλάδο του real estate — και στον τουρισμό, γι’ αυτό και παραμένει ευαίσθητη σε γεωπολιτικά και ψυχολογικά σκαμπανεβάσματα. Παρά ταύτα, υπάρχει ένα θετικό στοιχείο: η αγορά δεν είναι υπερδανεισμένη όπως πριν την κρίση. Οι τράπεζες σήμερα χορηγούν πολύ λιγότερο δανεισμό για ακίνητα σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν, πράγμα που μειώνει τον κίνδυνο μιας δραματικής κατάρρευσης.
Όσον αφορά τις τιμές, τονίστηκε ότι την τελευταία οκταετία — και ειδικά από το χαμηλό του 2017 — οι τιμές στην Αθήνα έχουν υπερδιπλασιαστεί. Ωστόσο η αγοραστική δύναμη των Ελλήνων παραμένει πολύ χαμηλή — μια από τις χαμηλότερες στην Ευρώπη — κι αυτό εντείνει τα ζητήματα προσβασιμότητας στην ιδιοκατοίκηση. Στο πλαίσιο αυτό γίνεται σαφής ο διαχωρισμός της αγοράς σε δύο ομάδες: από τη μία οι επενδυτές και οι ξένοι αγοραστές, από την άλλη τα νέα ζευγάρια και οι οικογένειες που αναζητούν ιδιόκτητες κατοικίες.
Στην ανάλυσή του, ο κ. Αυδελένης παρουσίασε και αριθμητικά παραδείγματα κόστους ανά τετραγωνικό: τα νεόδμητα σε καλές περιοχές κινούνται κατά μέσο όρο στα ~3.800 €/τ.μ., γεγονός που οδηγεί σε χρόνο αποπληρωμής περίπου 32 ετών με τα τρέχοντα εισοδηματικά δεδομένα. Αντίθετα, ένα ανακαινισμένο παλαιό διαμέρισμα (~2.400 €/τ.μ.) εμφανίζει χρόνο απόσβεσης γύρω στα 20 χρόνια, συνεπώς πολλοί αγοραστές στρέφονται στα παλαιότερα αλλά ανακαινισμένα ακίνητα.
Παράλληλα εντοπίστηκε στρέβλωση ανάμεσα σε ζητούμενες τιμές στα portals και τις πραγματικές τιμές κλεισίματος συναλλαγών. Συγκεκριμένα, οι ζητούμενες τιμές τείνουν να είναι υπερβολικά ανεβασμένες σε σχέση με τις τελικές πωλήσεις, γεγονός που καθυστερεί τις αγοροπωλησίες και δημιουργεί ψυχολογία υπερτίμησης στην αγορά. Σημαντικό ρόλο παίζουν επίσης τα κρατικά προγράμματα στήριξης νέων αγοραστών, τα οποία, αν και απαραίτητα, ενίοτε διογκώνουν την αίσθηση ζήτησης και επομένως πιέζουν τις τιμές ανοδικά.
Συγκρίνοντας με άλλες κατηγορίες επενδύσεων, επισημάνθηκε ότι ο μέσος όρος απόδοσης των μετοχών στην Ευρώπη αντιστοιχεί σε P/E περίπου 15, δηλαδή ο μέσος επενδυτής αναμένει επιστροφή κεφαλαίου σε περίπου 15 χρόνια (~7% απόδοση). Έτσι, οι αποδόσεις ακινήτων (4–6%) εμφανίζονται συγκριτικά χαμηλότερες, αν και τα ακίνητα προσφέρουν σταθερότητα, προσόδους και υπεραξία σε βάθος χρόνου, καθώς και την αίσθηση «ασφαλούς καταφυγίου».
Για το άμεσο μέλλον, οι ενδείξεις συνηγορούν σε επιβράδυνση της ανόδου και σε πιθανή διόρθωση ή σταθεροποίηση μέσα στο 2026. Όπως εξήγησε ο κ. Αυδελένης, η αύξηση των τιμών συνεχίζεται αλλά με μειούμενο ρυθμό — π.χ. 2,3% σε εξαμηνιαία βάση σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος — και ορισμένες αγορές φτάνουν σε «ταβάνι» ενοικίων και τιμών ανά περιοχή. Ωστόσο, επειδή το σύστημα δεν χαρακτηρίζεται από υπερβολικό δανεισμό, δεν αναμένεται μία απότομη και καταστροφική διόρθωση.
Τέλος, σημειώθηκαν οι πιο ανθεκτικοί κλάδοι: οι κατοικίες — ιδιαίτερα τα μικρά διαμερίσματα 50–70 τ.μ. — διατηρούν ισχυρή ζήτηση και χαμηλή ρευστότητα, ενώ τα καταστήματα επιβιώνουν κυρίως σε κεντρικούς και εμπορικούς άξονες (πιάτσες όπως Κολωνάκι, Κηφισιά κ.ά.). Αντίθετα, οι δευτερεύουσες εμπορικές οδούς και οι περιφερειακοί χώροι θα δεχθούν πρώτοι το πλήγμα σε περίπτωση επιδείνωσης.
Συνολικά, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα το 2025 εμφανίζει σημάδια κόπωσης και χρειάζεται προσοχή, αλλά παράλληλα διαθέτει χαρακτηριστικά ανθεκτικότητας που μειώνουν την πιθανότητα μιας μεγάλης κρίσης. Η προσεκτική παρακολούθηση των δεικτών αποδόσεων, της ροής ξένων κεφαλαίων και των ανατιμήσεων στις ζητούμενες τιμές θα καθορίσει την πορεία της αγοράς το επόμενο διάστημα.
Το άρθρο συντάχθηκε με τη βοήθεια του GretAi. Το Video “Real estate: Σε πόσα χρόνια θα κάνετε απόσβεση εάν αγοράσετε διαμέρισμα στην Αθήνα” αναρτήθηκε 11/10/2025 στο Youtube κανάλι Η ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗ