Τα Νότια Προάστια της Αθήνας πρωταγωνιστούν ξανά στις λίστες των πλειστηριασμών, με τον μεγαλύτερο αριθμό κατοικιών που βγαίνουν στο σφυρί και την υψηλότερη μέση αξία ανά ακίνητο. Τα στοιχεία για τον Σεπτέμβριο του 2025 δείχνουν πως η μέση τιμή κατοικίας στην περιοχή που βγήκε σε πλειστηριασμό ανήλθε στα 186.000 ευρώ, ποσοτικό και ποιοτικό ρεκόρ σε εθνικό επίπεδο, σύμφωνα με δεδομένα από την πλατφόρμα e-auction και το Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων.
Παράλληλα, όμως, μεγάλο μέρος των δεσμευμένων ακινήτων δεν φτάνει ποτέ στην δημόσια διαδικασία εκποίησης. Στελέχη της κτηματαγοράς περιγράφουν μια «παράλληλη αγορά», όπου ιδιοκτησίες αλλάζουν χέρια προτού πραγματοποιηθεί ο πλειστηριασμός, μέσω συμφωνιών που προωθούν κυρίως τα funds και οι εταιρείες διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων. Εκτιμήσεις της αγοράς αναφέρουν ότι περίπου το 40% των συναλλαγών αυτών στην Ελλάδα γίνεται με αυτόν τον τρόπο.
Όπως επισημαίνουν παράγοντες του κλάδου, «πολλές φορές, πριν την ημέρα του πλειστηριασμού συντονίζονται στο παρασκήνιο ρυθμίσεις ώστε το ακίνητο να καταλήξει σε νέο ιδιοκτήτη». Το αποτέλεσμα είναι διπλό: οι οφειλέτες χάνουν τα σπίτια τους σε τιμές συχνά μικρότερες της πραγματικής αξίας, ενώ οι επενδυτές αποκτούν περιουσίες έχοντας αγοράσει το αντίστοιχο δάνειο σε πολύ χαμηλότερο τίμημα.
Αγορά δανείων σε μεγάλη έκπτωση — το βασικό εργαλείο των funds
Ο πυρήνας της πρακτικής είναι οι αγορές πακέτων «κόκκινων» δανείων από τράπεζες, με τιμές που απέχουν σημαντικά από το υπόλοιπο οφειλής. Ένα δάνειο ύψους 250.000 ευρώ μπορεί να αποκτηθεί από fund έναντι ποσού πολύ κάτω του μισού, και στη συνέχεια να αξιοποιηθεί για να μεταβιβαστεί το κατοικίδιο που το εξασφαλίζει σε τιμή χαμηλότερη της αγοραίας. Οι εταιρείες διαχείρισης προχωρούν σε τεχνικό και νομικό έλεγχο των ακινήτων — μια διαδικασία «ωρίμανσης» που αποσκοπεί στην απομάκρυνση νομικών εμποδίων ή φορτίων.
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, «αφού τα ακίνητα καθαριστούν νομικά, οι διαχειριστές προσεγγίζουν τους οφειλέτες και προσφέρουν λύσεις που παρουσιάζονται ως τελευταία διέξοδος, ώστε να μην φτάσει το σπίτι σε πλειστηριασμό». Το fund προτίθεται να τακτοποιήσει το χρέος εκ μέρους του δανειολήπτη, χωρίς ο τελευταίος να γνωρίζει απαραίτητα ότι το δάνειο είχε πωληθεί σε πολύ μικρό τίμημα. Επιπλέον, το fund συνήθως καταβάλλει ένα επιπλέον ποσό προς τον ιδιοκτήτη ως κίνητρο, αποκτώντας τελικά την πλήρη κυριότητα σε τιμή που παραμένει χαμηλότερη της τρέχουσας αγοράς.
Το «δίλημμα» που ωφελεί τους επενδυτές
Στην πράξη, οι επιλογές που τίθενται στους οφειλέτες είναι ασφυκτικές: είτε να παραδώσουν το ακίνητο και να συμφωνήσουν σε διαγραφή του χρέους μέσω της προτεινόμενης μεταβίβασης, είτε να οδηγηθούν σε πλειστηριασμό όπου η τιμή εκκίνησης συχνά είναι πολύ κάτω από την πραγματική αξία και το τελικό έσοδο μπορεί να μην καλύψει καν το υπόλοιπο του δανείου. Έτσι, πολλοί επιλέγουν την προσυμφωνημένη λύση για να αποφύγουν το ρίσκο και την αβεβαιότητα.
Τα funds, με τη σειρά τους, αποκομίζουν διπλό όφελος: αγοράζουν δάνεια σε χαμηλές τιμές και αποκτούν ακίνητα με αγοραία αξία υψηλότερη από το συνολικό τίμημα που κατέβαλαν, έχοντας έτσι δυνατότητα είτε να τα αξιοποιήσουν είτε να τα μεταπωλήσουν κερδοφόρα όταν οι συνθήκες το επιτρέψουν. Η άνοδος των τιμών ακινήτων σε αρκετές περιοχές ενισχύει την αποδοτικότητα αυτών των επενδύσεων.
Παράδειγμα: 150 τ.μ. στη Νέα Σμύρνη
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί πρόσφατη υπόθεση στη Νέα Σμύρνη: διαμέρισμα 150 τ.μ. με ανεξόφλητο δάνειο 250.000 ευρώ προσφέρθηκε σε ενδιαφερόμενο μέσω fund. Ο αγοραστής εξόφλησε συνολικό τίμημα 400.000 ευρώ, το οποίο κατανέμησαν μεταξύ fund και οφειλέτριας, ενώ το ίδιο το fund είχε αποκτήσει το δάνειο προηγουμένως έναντι περίπου 60.000 ευρώ. Έτσι, το κόστος για τον νέο ιδιοκτήτη ήταν περίπου 2.666 ευρώ/τ.μ., σε μια περιοχή όπου αντίστοιχα ακίνητα με θέση στάθμευσης πωλούνται τουλάχιστον στα 4.000 ευρώ/τ.μ. Η συναλλαγή αυτή αντικατοπτρίζει τον τρόπο λειτουργίας της «παράλληλης αγοράς» εκτός πλειστηριασμών.
Μεταβιβάσεις και σε «πακέτα» ακινήτων
Οι συμφωνίες δεν περιορίζονται σε μεμονωμένα ακίνητα. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου οφειλέτες διαθέτουν περισσότερες ιδιοκτησίες και τα funds διεκπεραιώνουν ανταλλαγές ή πακέτες μεταβιβάσεων: προτείνουν στον ιδιοκτήτη να διατηρήσει ένα ακίνητο, ώστε να εξοφληθούν ή διαγραφούν τα υπόλοιπα χρέη. Αν και οι πρακτικές κινούνται σε όρια που συχνά αμφισβητούνται νομικά, έχουν γίνει καθημερινότητα, επιτρέποντας την ταχύτερη επανένταξη ακινήτων που διαφορετικά θα παρέμεναν «παγωμένα» σε χαρτοφυλάκια τραπεζών ή εταιρειών διαχείρισης.
Η τάση ενισχύθηκε με την πώληση μεγάλων πακέτων μη εξυπηρετούμενων δανείων από τις τράπεζες προς funds και την αυξημένη ζήτηση για κατοικίες και επαγγελματικούς χώρους. Τα επενδυτικά σχήματα προτιμούν να αποκτήσουν «καθαρά» ακίνητα, πριν αυτά προχωρήσουν σε δημόσιους πλειστηριασμούς, όπου η διαδικασία είναι πιο περίπλοκη και χρονοβόρα.
Συνοψίζοντας, ένα σημαντικό κομμάτι της ελληνικής ακίνητης περιουσίας πλέον αλλάζει χέρια χωρίς να περάσει από την παραδοσιακή οδό των πλειστηριασμών. Για τους οφειλέτες αυτό σημαίνει συχνά μια απώλεια υπό συγκεκριμένους όρους. Για τους επενδυτές, πρόκειται για ευκαιρία απόκτησης περιουσιακών στοιχείων σε τιμές σημαντικά κάτω της αγοραίας. Η πρακτική αυτή έχει ήδη διαμορφώσει νέα δεδομένα στην ελληνική αγορά ακινήτων και αναμένεται να διαδραματίσει ρόλο και στο μέλλον.
