Μια νέα, εμπεριστατωμένη έρευνα που εκπόνησε ο τοπογράφος μηχανικός και στατιστικολόγος Νίκος Καρδούλας ρίχνει σοβαρό φως στην εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων και στους κινδύνους που αυτή εγκυμονεί. Η μελέτη προέκυψε μετά από περίπου ενάμισυ μήνα συλλογής και ανάλυσης στοιχείων, με στόχο να αποτυπωθεί το πού πηγαίνει η αγορά, ιδιαίτερα την ώρα που πολλά νέα ζευγάρια αντιμετωπίζουν έντονη αβεβαιότητα για τη στέγαση.
Κύρια ευρήματα
– Η αγορά κατοικίας εμφάνισε συνεχόμενη αύξηση των πωλήσεων από το 2016 έως και το 2024, σύμφωνα με επίσημα δεδομένα MyProperty της ΑΑΔΕ, που χρησιμοποιήθηκαν ως βάση της ανάλυσης. Για το 2025 ο ερευνητής προέβη σε αναλογική αναγωγή των στοιχείων (υπήρχαν δεδομένα έως τον Οκτώβριο) ώστε να συγκριθεί ετήσια εικόνα.
– Το 2025 φαίνεται να αποτέλεσε το κορύφωμα της ανόδου. Συγκεκριμένα, καταγράφηκαν περίπου 5.430 αγορές κατοικιών μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου 2».
– Ωστόσο, από τα τελευταία δεδομένα προκύπτει επιβράδυνση: οι πωλήσεις κατοικιών το 2025 μειώθηκαν κατά περίπου 14% σε σύγκριση με το 2024, ένδειξη που συνδέεται με συρρίκνωση της ζήτησης.
– Η συμμετοχή των ξένων αγοραστών δείχνει σημάδια κορεσμού. Η αλλαγή των κανόνων γύρω από την «χρυσή βίζα» και η αύξηση ορίων αγορών έχουν περιορίσει το ενδιαφέρον, με πιθανή περαιτέρω πτώση το 2026.
– Σημαντική μεταβολή παρατηρείται και στο σκέλος της ιδιοκατοίκησης: ενώ σε προηγούμενα χρόνια η αγορά χαρακτηριζόταν από υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, τα τελευταία δεδομένα δείχνουν μείωση της ιδιοκατοίκησης και αντίστοιχη αύξηση των νοικιαστών — μια εξέλιξη με κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις.
Μεθοδολογία
Ο ερευνητής αξιοποίησε επίσημα στατιστικά αρχεία και εφάρμοσε μοντέλο βαθμολόγησης σε επίπεδο περιφερειακής ενότητας, προκειμένου να εντοπιστούν διαφοροποιήσεις ανά νομό. Η προσέγγιση αυτή επιτρέπει να εξαχθούν συμπεράσματα τόσο για το πανελλαδικό σκηνικό όσο και για τις τοπικές αγορές, όπου οι τάσεις μπορεί να διαφέρουν σημαντικά.
Συνεπαγόμενοι κίνδυνοι και επιπτώσεις
Δεδομένης της μείωσης της ζήτησης και της υπερσυγκέντρωσης επενδυτικών αγορών σε ορισμένες περιοχές, ο ερευνητής προειδοποιεί για τον κίνδυνο «σκάσιματος» της φούσκας τιμών. Πρακτικά, αυτό σημαίνει πιθανή υποχώρηση τιμών, αυξημένη επισφάλεια για επενδυτές που έχουν αγοράσει με μόχλευση και επιδείνωση της πρόσβασης στη στέγη για νέα νοικοκυριά. Παράλληλα, η στροφή μέρους των αγορών σε επενδυτικά ακίνητα προς ενοικίαση μπορεί να περιορίζει την προσφορά ακινήτων για ιδιοκατοίκηση, πιέζοντας την αγορά ενοικίου.
Συμπέρασμα
Η μελέτη του Νίκου Καρδούλα καταγράφει μια μεταβατική φάση στην ελληνική αγορά ακινήτων: από την πολύχρονη άνοδο σε ενδείξεις κάμψης και κορεσμού, ειδικά στο κομμάτι των ξένων επενδυτών. Ως εκ τούτου, πολιτικές για πιο στοχευμένη στέγαση, έλεγχος της κερδοσκοπίας και μέτρα στήριξης των νοικοκυριών με πραγματική στεγαστική ανάγκη αποκτούν μεγαλύτερη ανάγκη εφαρμογής. Το προειδοποιητικό στίγμα της έρευνας πρέπει να ληφθεί υπόψη από τις αρχές, τους επενδυτές και τους υποψήφιους αγοραστές, ώστε να αποφευχθούν οξείες διορθώσεις στην αγορά και κοινωνικές επιπτώσεις στην πρόσβαση στη στέγη.
Video: Σε ποιες περιοχές θα σκάσει η «φούσκα» των ακινήτων Κρίσιμες χρονιές 2026 – 2027 / Νίκος Καρδούλας
Το άρθρο συντάχθηκε με τη βοήθεια του GretAi. Το Video “Σε ποιες περιοχές θα σκάσει η «φούσκα» των ακινήτων Κρίσιμες χρονιές 2026 – 2027 / Νίκος Καρδούλας” αναρτήθηκε 02/12/2025 στο Youtube κανάλι Kontra Channel