Ο κ. Γιώργος, διαχειριστής σε μια πολυκατοικία της Πανόρμου τα τελευταία δέκα χρόνια, είδε πρόσφατα την πολυκατοικία όπου μένει πάνω από τρεις δεκαετίες να γεμίζει ξένους. Πρώτα ένας μεσήλικας σταθμεύει στο πεζοδρόμιο και χαζεύει επίμονα το μπαλκόνι του κενoύ διαμερίσματος του 2ου ορόφου. Μετά, ένα ζευγάρι —μεσίτρια και πελάτης— περπατούν αρκετές φορές την ίδια διαδρομή και μπαίνουν μέσα για να μελετήσουν τον πίνακα κοινοχρήστων και την εξωτερική κατάσταση του διαμερίσματος. Η είδηση ότι «βγαίνει στο σφυρί» ταξιδεύει γρήγορα: μικρό διαμέρισμα, κάτω από 50 τ.μ., «λογική» τιμή — στοιχεία που προσελκύουν εύκολα υποψήφιους πλειοδότες.
Η εικόνα αυτή επαναλαμβάνεται στο κέντρο της Αθήνας: επισκέψεις επίδοξων αγοραστών μπροστά σε ταμπέλες και αναρτημένες εκθέσεις κατάσχεσης, ηλεκτρονικές πλατφόρμες με εκατοντάδες ακίνητα, και μια αίσθηση ότι οι πλειστηριασμοί είναι «λύση» μπροστά στην επιδείνωση της στεγαστικής κρίσης. Όμως πίσω από τους αριθμούς που δίνουν ψευδείς ελπίδες κρύβονται πρακτικοί και νομικοί κίνδυνοι που συχνά αποτρέπουν την ασφαλή ιδιοκτησία — και μετατρέπουν κάθε «ευκαιρία» σε παγίδα για τον απλό ιδιώτη.
Οι αριθμοί που προκαλούν ψευδαισθήσεις
– Οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί πολύ τα τελευταία χρόνια, με αποτέλεσμα η ζήτηση για φθηνά ακίνητα να είναι αυξημένη. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι οι πλειστηριασμοί είναι απλώς «αγορά κάτω της αξίας».
– Μόνο ένα μικρό ποσοστό των πλειστηριασμών ολοκληρώνεται με τρόπο που δεν αφήνει εκκρεμότητες: περίπου 10–15% σύμφωνα με διαθέσιμα στοιχεία. Τα τελευταία τέσσερα χρόνια έχουν βγει σε πλειστηριασμό περίπου 150.000 ακίνητα συνολικής αξίας άνω των 18 δισ. ευρώ — αλλά πολλοί διαγωνισμοί δεν καταλήγουν σε ασφαλή και καθαρή μεταβίβαση.
Θύλακες αβεβαιότητας — δεν βλέπεις το εσωτερικό
Αυτό που πρώτα πρέπει να φοβίσει όποιον σκέφτεται να συμμετάσχει σε ηλεκτρονικό πλειστηριασμό είναι ότι δεν μπορεί να δει το σπίτι από μέσα. Στο e‑auction ο ενδιαφερόμενος βλέπει μόνον εξωτερική εικόνα και τις αναρτημένες εκθέσεις κατάσχεσης/εκτίμησης — όχι το πραγματικό εσωτερικό ή την κατάσταση των εγκαταστάσεων. Υπάρχουν εδωδιμένες περιπτώσεις όπου:
– Το προς εκποίηση διαμέρισμα είναι ημιτελές, χωρίς παροχές, ή έχει αφαιρεθεί ο ηλεκτρικός πίνακας και οι εγκαταστάσεις.
– Ο προηγούμενος ιδιοκτήτης έχει αποσυνδέσει ή αποσυναρμολογήσει κρίσιμα στοιχεία (πρίζες, πόρτες, κουφώματα), αφήνοντας το ακίνητο σε άθλια κατάσταση.
– Το προς εκποίηση τμήμα έχει συγχωνευτεί με άλλο χώρο και πρακτικά δεν έχει ανεξάρτητη πρόσβαση ή πόρτα — ο νικητής του πλειστηριασμού μπορεί να μην πάρει ποτέ την φυσική κατοχή.
Νομικές παγίδες και αργοί δρόμοι της δικαιοσύνης
Η υπερθεματισση δεν σημαίνει αυτόματα ότι έχει λυθεί το νομικό σκέλος. Ο πλειοδότης μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με προσβολές (ανακοπές) από τον οφειλέτη, οι οποίες έχουν δικαστική πορεία: η προβλεπόμενη συζήτηση μπορεί να πάρει μήνες ή και χρόνια λόγω φόρτου εργασίας των δικαστηρίων. Ενδιάμεσα, τα χρήματα του νικητή παραμένουν «κλειδωμένα» — η εγγύηση καταπίπτει σε περίπτωση λάθους, και το υπόλοιπο τιμήμα πρέπει να καταβληθεί μέσα σε λίγες εργάσιμες ημέρες σε ειδικό λογαριασμό, χωρίς δυνατότητα αναβολής. Λάθη στην υποβολή προσφοράς (ένα ψηφίο παραπάνω, λάθος ποσό) δεν ανατρέπονται εύκολα και μπορεί να οδηγήσουν σε οριστική απώλεια της εγγύησης.
Χρηματοοικονομικός αποκλεισμός και καταπτώσεις εγγυήσεων
Οι κανόνες των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών απαιτούν τήρηση αυστηρών διαδικασιών: εγγραφή στην πλατφόρμα, κατάθεση εγγύησης (συνήθως 30% της πρώτης προσφοράς), και άμεση εξόφληση του υπολοίπου σε λίγες ημέρες. Σε περίπτωση που ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να αντλήσει άμεσα τα απαιτούμενα κεφάλαια, χάνει όχι μόνο την ευκαιρία αλλά και την εγγύηση — με αποτέλεσμα να «καίνε» σημαντικά ποσά. Επιπλέον, ο νέος ιδιοκτήτης ενδέχεται να αντιμετωπίσει δαπάνες αποκατάστασης πολλαπλάσιες από τις αρχικές εκτιμήσεις, καθιστώντας την όποια «φθηνή» τιμή ουσιαστικά ασύμφορη.
Ενοικιαστές, έξωση και απροσδιόριστο κόστος
Ένα μεγάλο εμπόδιο στην αξιοποίηση του ακινήτου μετά την πώληση είναι οι μισθώσεις. Εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο, ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διώξει τον ενοικιαστή άμεσα: για επαγγελματική μίσθωση απαιτούνται έξι μήνες, για κατοικία ισχύουν προστατευτικές περίοδοι που φτάνουν έως και τα τρία χρόνια σε ορισμένες περιπτώσεις. Αυτό καθιστά σε πολλές περιπτώσεις αδύνατη την άμεση αξιοποίηση (π.χ. βραχυχρόνια μίσθωση) και δημιουργεί έξοδα και νομικές διαμάχες. Παράλληλα, οφειλές ΕΥΔΑΠ επιβαρύνουν τον νέο ιδιοκτήτη, ενώ ΔΕΗ και κοινοχρήστια, παρ’ όλο που στις περισσότερες περιπτώσεις δεν μετακυλίονται, αποτελούν συχνά πεδία διαφορών και πρακτικών προβλημάτων.
Η πραγματική εικόνα των εκποιηθέντων ακινήτων
Οι διαχειριστές και οι επαγγελματίες του χώρου τονίζουν ότι μεγάλος αριθμός ακινήτων που βγαίνουν στο σφυρί εμφανίζουν εκτεταμένες ζημιές πέρα από τη φθορά λόγω παλαιότητας. Συχνά οι οφειλέτες αφαιρούν ό,τι μπορούν πριν εγκαταλείψουν την ιδιοκτησία, αφήνοντας τα διαμερίσματα σε κακή κατάσταση. Επίσης, δεν είναι σπάνιο ένα ακίνητο να αλλάζει «πλαίσιο» στο χαρτί: αυτοσχέδιες συνενώσεις χώρων, ελλιπής περιγραφή, ή ανακρίβειες στην έκθεση που δεν ανιχνεύονται χωρίς πλήρη και επιτόπιο έλεγχο — έλεγχο που όμως απαγορεύεται στους υποψήφιους αγοραστές πριν την αγορά.
Δικαστικές εκκρεμότητες και εγκλωβισμένα κεφάλαια
Η προσφυγή κατά της εγκυρότητας ενός πλειστηριασμού μπορεί να συμβεί έως και 45 ημέρες μετά την εκποίηση ή 60 ημέρες μετά τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Αν και σε πολλές περιπτώσεις η ανακοπή απορρίπτεται, όταν γίνεται δεκτή βάζει «παύλα» στη δυνατότητα του νέου ιδιοκτήτη να εισέλθει, να αξιοποιήσει ή να μεταβιβάσει το ακίνητο — και για όσο διαρκεί αυτή η διαδικασία τα κεφάλαια παραμένουν δεσμευμένα χωρίς απόδοση.
Τί σημαίνει αυτό για τον απλό αγοραστή
Η εικόνα που προκύπτει είναι ξεκάθαρη: οι πλειστηριασμοί δεν είναι παιχνίδι για τον μικρό, μη εξειδικευμένο αγοραστή. Η πιθανή χαμηλή τιμή κρύβει συχνά μεγαλύτερους κινδύνους και έξοδα:
– Απρόβλεπτες ζημιές που απαιτούν δαπανηρές ανακαινίσεις.
– Δικαστικές μάχες που καθυστερούν την απόκτηση της κατοχής.
– Χρηματοοικονομικός εκτροχιασμός λόγω καταπτώσεων εγγυήσεων και άμεσων απαιτήσεων πληρωμής.
– Δυσκολίες με ενοικιαστές και απώλεια οποιασδήποτε άμεσης αξιοποίησης.
Συμπέρασμα — Μην εμπλακείτε χωρίς πολύ σοβαρούς λόγους
Αν σκοπεύετε να αγοράσετε ακίνητο μέσω πλειστηριασμού, λάβετε υπόψη ότι πρόκειται για διαδικασία γεμάτη παγίδες που μπορεί να κοστίσει πολύ περισσότερο από μια συμβατική αγορά. Οι «ευκαιρίες» που προβάλλονται στα ρεπορτάζ και στα φόρουμ συχνά αγνοούν τα πρακτικά εμπόδια: απουσία επιτόπιου ελέγχου, νομικές εκκρεμότητες, γρήγορες και αμετάκλητες οικονομικές υποχρεώσεις, και συχνά ζημιές ή ελλείψεις στο ακίνητο.
Η μόνη πραγματική συμβουλή για τον μη ειδικό είναι η αποφυγή: αποφύγετε την αγορά μέσω πλειστηριασμού εκτός αν διαθέτετε σημαντική ρευστότητα, υπομονή για νομικές διαμάχες και ομάδα έμπειρων νομικών, τεχνικών και επαγγελματιών που στεγάζουν την αξιολόγηση και την ανάληψη του ρίσκου. Για τους περισσότερους ιδιώτες η ασφαλέστερη επιλογή παραμένει η παραδοσιακή αγορά, με δυνατότητα πλήρους ελέγχου του ακινήτου πριν την υπογραφή και με σαφή νομική κάλυψη από την αρχή.
Το άρθρο συντάχθηκε με τη βοήθεια του GretAi με πληροφορίες απο: Αγορά ακινήτου: Οι ευκαιρίες και οι παγίδες που κρύβονται στους πλειστηριασμούς
Δείτε επίσης: Σπίτι από πλειστηριασμό – Ευκαιρία ή νομική παγίδα;